有效推进住房租赁市场建设发展，是当前建立房地产调控长效机制的重要内容。然而，伴随着开发企业自持商品房逐渐入市，一些“以租代售”的违规行为不断出现。近日，杭州、天津相继发布关于加强企业自持租赁住房管理的通知，以防止房地产市场“明租实售”行为。专家表示，一系列政策的出台表明了政府发展完善租赁市场的决心，住房租赁在很长一段时间内仍将会是一个热点市场。
7月17日，杭州出台《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，规定竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅。自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，租赁备案价格原则上1年内不得上调。
7月18日，天津发布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》，明确企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
“政策的出台和当前租赁市场的全面发展和提速有关。总体上此类政策利好未来自持型物业的落地，利好房地产长效机制的推进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，此类租赁住房强调长租概念，但也不允许有类似10年以上在租赁期，这也是为了防范明租实售的现象。对于违规的做法，企业将会面临限制拿地、将可售房源调整为租赁房源、缴纳违约金等惩罚。
事实上，在高额利润的刺激下，总有一些开发商费尽了脑子钻政策空子，通过打擦边球的方式，将租期较长的租赁房源变相地卖给消费者，一度受到相关部门的约谈与处理。限制“以租代售”自然也成了各地政策管控的重点。
自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。
我爱我家集团研究院提供的资料显示，2018 年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括北上广深、成都、杭州在内的十余个一、二线城市均搭建了统一监管的住房租赁服务平台，各城市关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。
受利好政策影响，市场上出租房源的供应不断加大，推动住房租赁市场迎来新风口，各城市纷纷出台2018年租赁住宅供应计划。根据58安居客房产研究院不完全统计数据，北京计划集体土地租赁住房用地供应200公顷，2018上半年共有8城积极推出60幅100%租赁住房用地，上海以32幅领先。
58集团《2018年上半年楼市报告》显示，从租房需求来看，2018年上半年全国重点一二线城市租房需求量均有明显上涨，上海、南京二季度租房需求量同比涨幅为70.66%、69.38%，分别领跑一、二线城市。新一线城市中，武汉、成都、重庆、长沙等城市的租房需求同比涨幅较高。
与此同时，长租公寓在一线和重点二线城市受到热捧，北京对长租公寓的需求最高。上半年整体租房热度的高峰集中在春节后，而上半年长租公寓热度高峰出现在6月份，受毕业季影响，90后对服务品质好、居住体验佳的长租公寓接受度较高。随着经济发展、人口流动，长租公寓需求逐步从从经济发展成熟的一线城市向二线城市拓展。
安居客房产研究院首席分析师张波表示，目前很多城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。
与土地供应积极因素相应的是大型房产企业积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。但同时，必须要加强对开发商自持项目的管控，避免“以租代售”的情况出现。
严跃进表示，从天津此类政策来看，租赁市场发展的速度会加快。考虑到此前杭州也有类似版本的政策，未来预计全国各类城市都会对此类自持概念的住房形成更规范的政策指导。
“未来租赁依然会是重要的政策红利点，在增加租赁土地的供给量的基础上，各地政府或出台政策鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持，针对金融支持住房租赁市场的相关政策也会同步落地。”张波说。
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